Accidente por Falta de Mantenimiento en Florida: ¿Quién Es Responsable?

Si usted se lastimó en la propiedad de otra persona por falta de mantenimiento, porque algo estaba roto, podrido, flojo o a oscuras, seguramente quiere saber quién es responsable. Muchas de estas lesiones vienen de cosas sencillas que nunca se arreglaron: una escalera que se desplomó, una baranda floja, matas que tapaban un hueco, o un pasillo resbaloso lleno de lama.

Una caída o un derrumbe puede cambiarle la vida. Estos accidentes causan lesiones en la cabeza, fracturas de cadera y de la columna y, en algunos casos, la muerte. Esta guía explica en palabras sencillas qué deben hacer por lo general los dueños de propiedades en Florida para mantenerlas, da muchos ejemplos reales de falta de mantenimiento y explica quién podría ser responsable y qué pruebas importan. Este artículo es información general y no es asesoría legal. Cada caso depende de sus hechos, así que hable con un abogado sobre su situación.

Falta de mantenimiento: lo que exige por lo general la ley de Florida

En Florida, un negocio o un dueño que invita a la gente a su propiedad por lo general tiene dos obligaciones con esos visitantes. Los tribunales de Florida las describen así, por ejemplo en el caso Aaron v. Palatka Mall (Corte de Apelaciones del Quinto Distrito, 2005):

• La obligación de mantenerUsar cuidado razonable para mantener la propiedad en condiciones razonablemente seguras. Eso significa inspeccionar, reparar y cambiar lo que se gasta o se rompe.
• La obligación de advertirAvisar a los visitantes de peligros escondidos que el dueño conoce, o debería conocer, y que un visitante no podría descubrir aunque tenga cuidado.

A esto se le llama responsabilidad de locales (en inglés, premises liability). Cuando alguien se lastima por falta de mantenimiento, la pregunta normalmente no es solo si había un peligro, sino si el dueño sabía o debía saber de él y no lo arregló ni avisó a tiempo.

Las obligaciones pueden cambiar según la razón por la que usted estaba ahí. A los clientes, inquilinos e invitados por lo general se les debe más cuidado; a quien entra sin permiso, mucho menos. Cómo clasifica la ley a un visitante puede ser técnico, así que hable con un abogado sobre su caso.

Ejemplos de falta de mantenimiento que lastiman a la gente

La mayoría de estos casos se reducen a algo que se gastó, se rompió o se ignoró. Ejemplos comunes:

• Escaleras que cedenEscalones de madera podrida, escalones de concreto agrietados y escaleras que se desploman con el peso normal.
• Barandas flojasBarandas que se mueven, se zafan de la pared o se rompen cuando alguien se agarra.
• Barandas que faltanBarandas que quitaron o que nunca volvieron a poner después de una reparación.
• Terrazas, muelles y balcones podridosMadera y concreto que se debilitan con años de lluvia, salitre y sol.
• Aceras agrietadas o levantadasLosas levantadas por raíces de árboles, bordes rotos y juntas disparejas.
• Peligros en el estacionamientoHuecos, topes de parqueo rotos, adoquines sueltos y bordillos que se desmoronan.
• Ramas y árboles que se caenRamas y árboles secos o dañados que dejaron parados.
• Matas sin podarPlantas que tapan huecos y escalones, bloquean el paso o cubren las luces.
• Lama y moho en los pasillosUna capa verde o negra resbalosa en pasillos y alrededor de la piscina, muy común con el calor y la humedad de Florida.
• Regadores que mojan el pasoRegadores rotos o mal puestos que mantienen el camino mojado y resbaloso.
• Goteras del techo y del aire acondicionadoFiltraciones que dejan el piso mojado en pasillos, lobbies y tiendas.
• Alfombras rotas y losas partidasBordes sueltos, huecos y losas rajadas donde se traba el pie.
• Bombillos fundidosEscaleras, pasillos y garajes oscuros donde no se ve un escalón ni un peligro.
• Portones de piscina, cercas y rejillas de drenaje rotosEquipos de seguridad que dejan de funcionar y no se arreglan.
• Drenajes, huecos y registros destapadosTapas que faltan y huecos abiertos en pasillos y estacionamientos.
• Elevadores, escaleras eléctricas y puertas automáticas dañadosEquipos que paran de golpe, se desnivelan o se cierran encima de la gente.
• Plafones y mercancía que se caenPaneles del techo sueltos y mercancía mal acomodada en estantes altos.
• Cables eléctricos expuestosInstalaciones dañadas y cables al alcance del público.
• Escombros de tormentaRamas, vidrios, clavos y estructuras dañadas que no se limpiaron después de un huracán.

Son ejemplos, no una lista cerrada. Si un peligro específico hace responsable al dueño depende de los hechos, sobre todo de si sabía del problema.

¿El dueño sabía del problema?

En la mayoría de los casos por falta de mantenimiento, por lo general hay que mostrar que el dueño sabía del problema o que debía saberlo, y que tuvo tiempo de arreglarlo.

• Que sabía se puede mostrar con quejas, correos o mensajes al landlord o al administrador, órdenes de trabajo, reportes de incidentes anteriores o un informe de inspección que señaló el problema.
• Que debía saber se puede mostrar por el tiempo que llevaba el problema. La madera podrida, el óxido, las grietas, la lama y las raíces no aparecen de un día para otro. Un defecto que se formó durante meses o años muchas veces es uno que una inspección razonable habría encontrado.
• Un problema que se repite, como un regador que siempre inunda el mismo pasillo, también puede mostrar que el dueño debía esperarlo.

Los resbalones con derrames y otras sustancias dentro de un negocio tienen una ley específica, la sección 768.0755 de los Estatutos de Florida. Los defectos de mantenimiento, como escaleras rotas, barandas flojas o aceras disparejas, por lo general se juzgan según la obligación general del dueño de mantener la propiedad. Nuestra guía sobre caídas en restaurantes y bares explica la regla de los derrames.

¿Puede el dueño decir que el peligro era "abierto y obvio"?

Los dueños muchas veces alegan que el peligro era "abierto y obvio", es decir, que usted debió verlo y evitarlo. En Florida, ese argumento puede liberar al dueño de la obligación de advertir, pero los tribunales han dicho que no necesariamente lo libera de la obligación aparte de mantener la propiedad en condiciones razonablemente seguras. El caso Aaron v. Palatka Mall es un ejemplo.

En la práctica, un peligro obvio todavía puede afectar el caso. El dueño puede alegar que usted tuvo parte de la culpa por no fijarse por dónde caminaba. Según la sección 768.81 de los Estatutos de Florida, si se le asigna más del 50% de la culpa por sus propias lesiones, por lo general no puede cobrar daños. Si su culpa es del 50% o menos, lo que recibe por lo general se reduce según su parte. Cómo aplican estas reglas depende de los hechos, así que hable con un abogado.

¿Quién es responsable si alguien se lastima en una propiedad?

Cuando alguien se lastima por falta de mantenimiento, más de una persona o compañía podría compartir la responsabilidad:

• El dueño de la propiedadLa persona o compañía que es dueña de la propiedad y la controla.
• El landlordLa sección 83.51 de los Estatutos de Florida por lo general exige que el landlord de una vivienda cumpla con los códigos de construcción, vivienda y salud que apliquen o, donde no los haya, mantenga en buen estado los pisos, escalones, portales y demás partes estructurales. En edificios de apartamentos también cubre que las áreas comunes estén limpias y seguras, a menos que se acuerde otra cosa por escrito.
• La asociación del condominio o de propietariosLas asociaciones por lo general mantienen las áreas comunes, como pasillos, escaleras, piscinas y estacionamientos. Los documentos de la asociación dicen quién es responsable de qué. Vea nuestra página de disputas de condominios.
• Un negocio que alquila el localUna tienda o restaurante que alquila el espacio podría controlar el área donde usted se cayó.
• Una compañía de administración o mantenimientoSi la contrataron para inspeccionar, limpiar o reparar.
• Un contratistaSi hizo mal una reparación y eso causó el peligro.
• Una agencia del gobiernoPor aceras, parques y edificios públicos. Los reclamos contra el gobierno tienen reglas especiales de aviso y otros límites, así que hable pronto con un abogado.

Además, los edificios de condominios y cooperativas más antiguos, de tres pisos o más, deben tener inspecciones estructurales periódicas (milestone inspections) según la sección 553.899 de los Estatutos de Florida. Esos informes, y cualquier reparación que se recomendó y no se hizo, pueden importar en un caso por un balcón, un pasillo o una escalera.

Las pruebas que debe guardar

1. Tome fotos del defecto enseguida. De lejos y de cerca, con algo al lado que muestre el tamaño, antes de que lo arreglen.
2. Tome fotos de las condiciones. La luz, el piso mojado, las matas, si faltaban avisos o conos de advertencia.
3. Reporte la lesión por escrito. Pídale al dueño, al administrador, al landlord o a la asociación un reporte del incidente y guarde una copia.
4. Guarde todas las quejas. Correos, mensajes, cartas y pedidos de reparación que usted o sus vecinos enviaron sobre el problema.
5. Consiga datos de testigos. Vecinos, clientes y empleados que vieron la caída o sabían del defecto.
6. Pregunte por las cámaras. Anote todas las cámaras y pida que guarden el video.
7. Guarde sus zapatos y su ropa. No los lave ni los bote.
8. Busque atención médica y guarde los récords. Siga las indicaciones de su médico y guarde cada factura e informe.

Un abogado puede enviar una carta pidiendo que el dueño conserve los registros de mantenimiento, órdenes de trabajo, informes de inspección y videos.

Qué hacer si se lastimó por falta de mantenimiento

1. Busque ayuda médica. Las lesiones de cabeza, cadera y espalda pueden ser graves aunque al principio se sienta bien.
2. Documente el lugar. Use la lista de pruebas de arriba.
3. Repórtelo. Avísele por escrito al dueño, al administrador o a la asociación.
4. Cuidado con las aseguradoras. El seguro del dueño podría llamarlo. Diga solo los hechos y piénselo antes de dar una declaración grabada.
5. No publique nada. Las aseguradoras revisan las redes sociales.
6. Hable con un abogado de responsabilidad de locales. Actuar pronto ayuda a conservar registros y videos. Para los pasos generales después de una caída, vea qué hacer después de una caída en Florida.

¿Cuánto tiempo tiene para reclamar?

Para la mayoría de los reclamos por negligencia, el plazo para presentar una demanda en Florida es generalmente de dos años desde la fecha de la lesión, según la sección 95.11 de los Estatutos de Florida. Algunos reclamos tienen reglas distintas, como los de muerte injusta y los reclamos contra agencias del gobierno, que además requieren un aviso previo por escrito. Cada caso es diferente, así que hable con un abogado para confirmar el plazo que aplica a su caso.

Si perdió a un ser querido, vea nuestra página de muerte injusta.

Tomas Robirosa ayuda a personas lesionadas por falta de mantenimiento, en caídas y en choques en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, y en todo Florida. La consulta es gratis y no cobramos honorarios si no ganamos. Hablamos español.

Preguntas Frecuentes

Foto: Giovanni L. / Unsplash