Daños por Agua en Condominio en Florida: ¿Quién Paga la Filtración y el Moho?

Los daños por agua en condominio son una de las peleas más comunes en los edificios de Florida: una filtración del apartamento de arriba, un tubo roto dentro de la pared, un techo o una ventana que deja entrar agua en una tormenta, o la línea del aire acondicionado que se desborda. Quién paga normalmente depende de dónde vino el agua, qué se dañó, qué dicen los documentos del condominio y si alguien fue descuidado. Este artículo explica las reglas generales del Capítulo 718 de los Estatutos de Florida y qué hacer para proteger su reclamo. Este artículo es información general y no es asesoría legal.

¿Le cae agua del techo? Qué hacer primero

Las primeras horas cuentan. El agua se sigue regando por dentro del techo y las paredes, y mientras más tiempo se quedan mojados los materiales, más probable es que salga moho. Antes de discutir quién paga, proteja su casa y sus pruebas.

1. Pare el agua si lo puede hacer sin peligro. Si la filtración es dentro de su unidad, cierre la llave de paso. Si viene de arriba, toque la puerta del vecino y llame enseguida a seguridad o a la administración del edificio. No se acerque a enchufes ni lámparas mojadas.
2. Avísele a la asociación por escrito. Llame a la administración y ese mismo día mande un correo o use el portal del edificio: cuándo empezó, de dónde viene el agua y qué se dañó. Guarde una copia.
3. Tome fotos y video antes de limpiar. Grabe el techo, el agua cayendo, el piso mojado, los muebles y sus cosas, y el origen si lo puede ver (el apartamento de arriba, un tubo, una ventana o el closet del aire acondicionado).
4. Proteja sus cosas. Mueva muebles y electrónicos, use cubos y toallas, y empiece a secar con ventiladores o un deshumidificador.
5. Repórtelo a su propio seguro. La mayoría de los dueños tienen una póliza de dueño de unidad de condominio, conocida como HO-6. Reporte la pérdida y pida un número de reclamo, aunque usted piense que debe pagar la asociación o el vecino.
6. Guarde todos los recibos. Extracción de agua, equipos de secado, una noche de hotel, visitas del plomero y cosas que tuvo que reemplazar pueden ser parte del reclamo.
7. No bote las cosas dañadas muy rápido. Primero tómeles fotos y pregúntele al seguro si el ajustador necesita verlas.
8. Deje entrar a la asociación para buscar el origen. La ley de Florida le da a la asociación derecho de acceso a las unidades para reparar los elementos comunes y evitar daños a otras unidades.

¿Quién es responsable de los daños por agua en condominio en Florida?

No hay una sola respuesta para todos los edificios. En Florida, la responsabilidad por daños por agua en condominio generalmente depende de cuatro preguntas:

• ¿De dónde vino el agua?Un tubo común, el techo del edificio o una pared exterior normalmente se tratan distinto a un tubo, calentador o equipo que sirve solo a una unidad.
• ¿Qué se dañó?La estructura del edificio y el drywall original, o los acabados y las cosas dentro de su unidad, como el piso, la pintura, los gabinetes y los muebles.
• ¿Qué dicen los documentos del condominio?La declaración de condominio y los estatutos muchas veces deciden quién mantiene las ventanas, las puertas de cristal, los balcones, el aire acondicionado y los elementos comunes limitados.
• ¿Alguien fue descuidado?La negligencia, como ignorar una filtración conocida, puede pasarle el costo a la persona o a la asociación que la causó.

Según la sección 718.113(1) de los Estatutos de Florida, la asociación es responsable de mantener los elementos comunes, excepto los elementos comunes limitados que la declaración le asigne al dueño de la unidad. Los elementos comunes normalmente incluyen el techo del edificio, la estructura, las paredes exteriores y la plomería que sirve a más de una unidad, pero su declaración es la que define los detalles.

Qué cubre el seguro de la asociación y qué cubre su HO-6

La ley de Florida divide el seguro entre la asociación y el dueño de la unidad. Según la sección 718.111(11), la asociación debe tener un seguro de propiedad adecuado para el condominio como se instaló originalmente (o reemplazado con algo de igual tipo y calidad). Pero la póliza de la asociación debe excluir todas las pertenencias personales dentro de la unidad, y también excluye ciertas cosas dentro de una unidad que sirven solo a esa unidad, como:

• los acabados de pisos, paredes y techos (por ejemplo losa, piso de madera, alfombra, pintura y papel tapiz)
• las lámparas y accesorios eléctricos
• los electrodomésticos
• los calentadores y filtros de agua
• los gabinetes y topes empotrados
• las cortinas y persianas

Generalmente el dueño de la unidad es responsable de esas cosas, y por eso su póliza HO-6 es tan importante. La ley de Florida también exige que la póliza del dueño incluya por lo menos $2,000 de cobertura de "loss assessment" (sección 627.714), que puede ayudar si la asociación les pasa a los dueños parte de una pérdida.

Si su propia póliza cubre una filtración en particular depende de lo que diga: muchas pólizas tratan distinto un tubo que se rompe de repente y el agua que se filtró poco a poco por mucho tiempo. Pídale a su aseguradora una copia completa de la póliza, no solo la página de declaraciones.

Agua del vecino de arriba: ¿quién paga?

Es la llamada que más recibimos: "Me está cayendo agua del apartamento de arriba y nadie quiere pagar." Por lo general:

• La asociaciónRepara las partes del edificio que ella asegura después de un evento cubierto, como el drywall original y la estructura, como gasto común según la sección 718.111(11)(j).
• Usted y su seguro HO-6Normalmente se encargan del piso, la pintura, los gabinetes, los accesorios y sus pertenencias, las cosas que la póliza de la asociación excluye.
• El vecino de arribaPuede ser responsable si la filtración vino de su inodoro, lavadora, calentador, drenaje del aire acondicionado o un tubo que sirve solo a su unidad, sobre todo si fue descuidado o ignoró avisos.

La ley de Florida también permite que la asociación le cobre a un dueño los costos de reparación que el seguro no paga cuando el daño fue causado por la conducta intencional, la negligencia o el incumplimiento de la declaración o las reglas por parte de ese dueño (o de su familia, inquilino o invitado). Las aseguradoras que pagan un reclamo también pueden ir contra quien causó la pérdida.

Por eso guarde un registro de todo lo que le digan el vecino de arriba, la asociación y el plomero sobre el origen. La causa de la filtración normalmente decide quién paga los daños por agua en condominio.

¿Cuándo es responsable la asociación del condominio?

La asociación puede ser responsable cuando el agua viene de una parte del edificio que ella debe mantener, por ejemplo el techo, un tubo común, una pared exterior o una línea de drenaje común, y no la reparó, se demoró demasiado o ignoró quejas repetidas.

• Derecho de acceso: la sección 718.111(5) le da a la asociación derecho de acceso a cada unidad en horas razonables para mantener y reparar los elementos comunes y evitar daños a otras unidades. Una asociación que sabe de una filtración tiene herramientas para arreglarla.
• Hacer cumplir los documentos: la sección 718.303 permite que un dueño presente una acción legal o de equidad contra la asociación, otro dueño o un inquilino que no cumpla con el Capítulo 718 o los documentos del condominio, y la parte que gana generalmente puede recuperar honorarios razonables de abogado.
• Excepción al arbitraje: algunas disputas de condominio tienen que ir primero a un arbitraje no vinculante con el estado antes de una demanda (sección 718.1255). Esa sección pone los reclamos por daños a una unidad basados en que la asociación supuestamente no mantuvo los elementos comunes entre las disputas que no están incluidas.

Filtraciones repetidas del mismo lugar, quejas por escrito que nadie atendió y un informe de un plomero o de una compañía de detección de filtraciones pueden ser pruebas importantes.

Moho después de una filtración: quién paga y qué hacer

El moho muchas veces aparece cuando el agua se queda dentro del techo, la pared o debajo del piso. Quién paga por el moho generalmente sigue las mismas preguntas que la filtración: de dónde vino el agua, qué se dañó y si alguien ignoró el problema.

El Departamento de Salud de Florida recomienda arreglar primero la fuente de humedad, secar los materiales mojados lo antes posible, idealmente en 24 horas, y mantener la humedad de la casa por debajo del 60 por ciento. Indica que las áreas pequeñas muchas veces las puede limpiar el dueño, que las áreas grandes deben manejarlas profesionales con experiencia, y que nunca se debe mezclar cloro con amoníaco. En general, el departamento no recomienda hacer pruebas de moho; lo importante es encontrar y arreglar el agua.

La parte difícil es el seguro. Los estatutos de Florida no tienen una sola regla sobre la cobertura de moho, y muchas pólizas de propiedad limitan o excluyen el moho, sobre todo cuando viene de una filtración lenta y de mucho tiempo. Lea con cuidado la sección de moho de su póliza y de la póliza de la asociación.

El moho también puede afectar la salud de algunas personas. Si usted o su familia tienen síntomas, vea a un médico y guarde esos récords.

Reclamos al seguro y plazos

Reporte los daños por agua en condominio rápido, tanto a la asociación como a su propio seguro. Según la sección 718.111(11)(j), es posible que la asociación no tenga que pagar una pérdida que el dueño conocía o debía conocer pero no reportó hasta después de que se resolvió el reclamo de seguro de la asociación o se negó por tardío.

Según la sección 627.70132 de los Estatutos de Florida, el aviso de un reclamo nuevo o reabierto al seguro de propiedad generalmente debe darse dentro de 1 año desde la fecha de la pérdida, y un reclamo suplementario generalmente dentro de 18 meses. Cada caso es diferente, así que hable con un abogado para confirmar el plazo que aplica a su caso.

Las demandas tienen sus propios plazos. Los reclamos por negligencia generalmente deben presentarse dentro de 2 años según la sección 95.11, y los reclamos basados en los documentos del condominio o en una póliza de seguro pueden tener otro plazo. Cada caso es diferente, así que hable con un abogado para confirmar el plazo que aplica a su caso.

Errores comunes después de una filtración

• Solo llamar y nunca escribir.Una llamada a la recepción no deja récord. Después de cada llamada, mande un correo.
• Limpiar antes de documentar.Las fotos y el video de la filtración activa muchas veces son la mejor prueba del origen.
• Esperar a que la asociación decida.Repórtelo también a su propio seguro. La respuesta de la asociación puede tardar semanas.
• Hacer reparaciones sin aprobación de la junta.La ley de Florida generalmente deja que la asociación haga la reconstrucción; los dueños normalmente necesitan el permiso previo y por escrito de la junta, y los permisos de construcción, para trabajar en las partes que maneja la asociación.
• Ignorar el moho.Pintar encima de una mancha puede esconder un problema que sigue creciendo.
• Aceptar "eso no nos toca" como respuesta final.Pídales por escrito en qué sección de la declaración se basan.

Si la asociación, un vecino o una aseguradora no quiere hacerse responsable, un abogado puede revisar la declaración, las pólizas y las pruebas. También puede leer nuestras guías sobre daños por agua, disputas de condominios y qué hacer si le negaron el reclamo del seguro.

Preguntas Frecuentes

Foto: Infrogmation of New Orleans / Wikimedia Commons, CC BY 3.0 (moho en el techo de un cuarto después de filtraciones por una tormenta, Nueva Orleans, 2005)